Phone: 0902.977.689

Please enter your username or email address. You will receive a link to create a new password via email.

5 ưu – nhược điểm của việc đầu tư căn hộ tại Sài Gòn 2017?

 Người Việt nhìn chung thường chuộng bất động sản liền thổ (đất nền, nhà phố, biệt thự), nhưng năm 2017 chung cư vẫn sẽ là loại tài sản phổ biến nhất, thậm chí thống trị tại các đô thị lớn như TP HCM.

Để các nhà đầu tư tiện so sánh giữa 2 loại hình đầu tư phổ biến này, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang cũng đưa ra những ưu và nhược điểm của loại hình kinh doanh căn hộ như sau:

Ưu điểm:
1.
Đầu tư với dòng tiền nhỏ giọt. Đây là ưu điểm đầu tiên được nói đến. Cụ thể, các nhà đầu tư căn hộ được đóng tiền chậm, nhiều phương án thanh toán kéo dài trong 24-36 tháng. Trên thị trường từng xuất hiện các chủ đầu tư áp dụng phương thức thanh toán lên đến 60-72 tháng nhằm hỗ trợ người mua nhà có điều kiện mua trả góp dễ dàng hơn. Thậm chí, nếu đóng tiền một lần, khách hàng có thể được chiết khấu thêm 5-15% tùy theo đặc thù từng dự án. So với các kênh đầu tư bất động sản khác gồm: đất nền, nhà phố riêng lẻ nội thành, phương thức thanh toán “dài hơi” khi đầu tư căn hộ giúp người mua có thể tích lũy tài sản dần dần.

2. Thủ tục vay nhanh chóng, dễ dàng. So với các loại tài sản khác, căn hộ thường được các Ngân hàng thẩm định cho thuê khá nhanh. Lý do: chủ đầu tư có liên kết hoặc thế chấp dự án cho ngân hàng để bảo lãnh bán các căn hộ được hình thành trong tương lai.

3. Người mua căn hộ được Luật bảo vệ ngày càng chặt chẽ hơn. Luật Nhà ở sửa đổi quy định các doanh nghiệp bán căn hộ chung cư đều phải thực hiện nghĩa vụ liên kết với ngân hàng để bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Trường hợp chủ đầu tư không thể bàn giao nhà đúng cam kết, ngân hàng sẽ đứng ra bồi thường thiệt hại cho người mua. Quy định bán chung cư khi hoàn thành xong phần móng và cơ quan quản lý đầu ngành liên tục công bố, cập nhật danh sách các dự án căn hộ đủ điều kiện bán cũng nằm trong nỗ lực minh bạch thông tin, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

Hình ảnh minh họa
Hình ảnh minh họa

4/ Có thể đầu tư lướt sóng theo tiến độ hoàn thiện của dự án. Đây có thể nói là ưu điểm tương tự như việc đầu tư đất nền. Thông thường chủ đầu tư Việt Nam mất 18-24 tháng thực hiện dự án, tính từ lúc công bố, khởi công, xây dựng cho đến khi hoàn thành, bàn giao căn hộ. Nhà đầu tư không những vừa được đóng tiền theo tiến độ thi công, vừa tận dụng thời cơ tăng giá qua từng mốc biến đổi tích cực của dự án để lướt sóng với chênh lệch trong ngưỡng 5-7%. Ví dụ: giá bán chung cư khi xong móng thấp hơn giá cất nóc, hoàn thiện. Đây là hình thức tăng giá theo từng giai đoạn bán hàng khá phổ biến.

5. Thu được dòng tiền từ khai thác cho thuê. Nhờ vào tính an ninh, tiện nghi và các tiện ích vượt trội, căn hộ rất dễ dàng trong việc cho thuê ngay khi hoàn thành. Biên lợi nhuận từ khai thác cho thuê tương đương hoặc nhỉnh hơn lãi suất ngân hàng (khoảng 6% một năm). Nếu so với đất nền không thể cho thuê, biệt thự khá kén khách vì giá thuê đắt thì căn hộ được xem là kênh đầu tư dễ khai thác cho thuê tiêu dùng nhất. Tùy từng vị trí và hạng chung cư cao cấp hay bình dân, trung bình, từ năm thứ 15 trở đi, đầu tư căn hộ có thể bước vào giai đoạn hoàn vốn, bắt đầu thu về lãi ròng.

Nhược điểm:

1. Bị chi phối khá nhiều bởi giá trị ảo do quảng cáo. Tất cả các dự án căn hộ đều được xếp vào loại hình nhà ở hình thành trong tương lai, bán và thu tiền trước, giao nhà sau. Do vậy, khi tiến hành mua chung cư, nhà đầu tư mặc dù nộp tiền nhưng chưa thể nhìn thấy ngay được sản phẩm tại dự án, chủ yếu chỉ có thể căn cứ theo phối cảnh. Do đó, đầu tư căn hộ bị đánh giá là ít nhiều chịu tác động bởi các chiến dịch PR (quảng cáo) với nhiều thông điệp vượt xa bối cảnh thực tế.

2. Khó tăng giá đột biến (như bất động sản liền thổ). Trừ chu kỳ 10 năm đầu khai thác tốt, giá nhà có thể liên tục đi lên ở biên độ hẹp trung bình dưới 5%/năm, càng về sau, giá căn hộ dễ dàng bước vào giai đoạn bão hòa. 15-20 năm sau đó, chung cư khó tăng giá lũy tiến do chất lượng công trình sẽ giảm dần theo thời gian. Những năm sau đó, trừ khi quỹ bảo trì được quản lý tốt, chất lượng chung cư vẫn ổn định thêm một vài thập niên tới do được sửa chữa đầy đủ một số hạng mục.

3. Khó được ngân hàng định giá cho vay cao. Dù được xét cho vay dễ dàng nhưng việc thế chấp căn hộ tại ngân hàng thường không dược định giá cao. Nguyên nhân là nhà băng phải tính đến khoản khấu hao tài sản này theo thời gian do công trình sẽ dần hao mòn hoặc xuống cấp. Thông thường, khi chung cư đã có sổ (giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản), ngân hàng định giá tối đa không quá 50% giá trị tài sản. Trong khi đó, đất nền, nhà phố có sổ, được định giá 60-70%.

4. Bị cạnh tranh khốc liệt vì nguồn cung quá lớn. Số lượng các dự án chung cư được tung ra thị trường trong 3 năm gần đây đã tăng lên con số hàng chục nghìn sản phẩm mỗi năm. Năm 2017 rổ hàng hóa dự kiến vẫn tăng lên khoảng 25.000-30.000 căn. Nguồn cung dồn dập sẽ dẫn đến kịch bản căn hộ có thanh khoản chậm hơn kỳ vọng hoặc giá thuê giảm.

5. Tranh chấp chung cư luôn âm ỉ, có thể bùng phát bất cứ lúc nào. Đây là yếu tố nhà đầu tư căn hộ không thể kiểm soát được. Việc tranh chấp triền miên có thể làm giảm giá trị tài sản. Do thị trường chung cư thương mại tại các đô thị lớn của Việt Nam mới phát triển mạnh trong 1-2 thập niên qua nên hệ thống luật vẫn còn trên đà hoàn thiện, văn hóa nhà chung cư yếu, ý thức ở chung cư còn kém,… Công tác quản lý nhà chung cư đa phần chưa chuyên nghiệp và cần thêm thời gian để đi vào guồng, ổn định. Vì vậy, các tranh chấp hai bên (giữa người mua nhà và chủ đầu tư) hoặc tranh chấp tay ba, tay tư (giữa người mua nhà với chủ đầu tư và cả ban quản lý và cả ban quản trị) vẫn liên tục tiếp diễn trong nhiều năm qua và có thể là cả trong thời gian tới.

(Sưu tầm)
Căn hộ Tốt.com

Tôn Nữ Trúc Tiên

Với kinh nghiệm và am hiểu về lĩnh vực bất động sản, chúng tôi sẽ giúp bạn có lựa chọn tốt nhất và TỰ TIN với quyết định của chính mình. Gọi ngay cho Ms. Tiên để bắt đầu cuộc sống với căn hộ mơ ước.
Phone: 0902 . 977 . 689
Email : tonnutructien@gmail.com

Hỗ trợ trực tuyến: